鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０５３５ -22	豊田市		更地	（　）	長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (70,200)
b	Ａ豊田０５３３ -22	豊田市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
c	Ａ豊田０５１８ -25	豊田市		更地	（　）	長方形	南東10.5m国道、北西3.2m、二方路		準工 (60,200)
d	Ａ豊田０５２５ -28	豊田市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ豊田０５１８ -2	豊田市		更地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,774	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,643	100 [ 85.6]	184,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 124,640	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	131,781	100 [ 66.2]	199,065		199,000
c	(　 ) 123,762	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	140,412	100 [ 71.8]	195,560		196,000
d	(　 ) 92,790	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	141,208	100 [ 78.6]	179,654		180,000
e	(　 ) 206,154	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,689	100 [ 96.6]	218,105		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

豊田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,559,599	5,017,017	17,542,582	16,421,200	1,121,382	（　0.9511） 1,066,546	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,185,783 円　　　　（　 51,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.75	ＲＣ7	1,341.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	454 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～７階は共同住宅（ファミリータイプ約８１㎡程度×１２戸）、駐車場１５台を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.75	72.2	126.89	3,300	418,737	8.0	3,349,896
							2.0	837,474
2～ 7	住宅	194.35	83.1	161.50	1,490	240,635	2.0	481,270
							1.0	240,635
～

～

～

計		1,341.85	81.7	1,095.89		1,862,547		6,237,516
								2,281,284

⑨年額支払賃料	1,862,547 円　×　12ヶ月　＝　 22,350,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,095.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,350,564 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,652,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,957,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,237,516 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,281,284 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 543,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,559,599 円　　　　（　 49,691 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２１　　　　-7	1,370 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,519 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊田賃貸３３　　　　-2	1,981 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	244,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	708,317 円	23,610,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,415,600 円	244,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,017,017 円　（　　　　　　 11,051 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,341.85 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,421,200 円（　　　　　 36,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,559,599 円
②総費用	5,017,017 円
③純収益　①－②	17,542,582 円
④建物等に帰属する純収益	16,421,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,121,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,066,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,185,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊田 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 5-12

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　成田　晃浩

TEL.

鑑定評価額

83,500,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市山之手８丁目１２８番				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北30m県道	水道、ガス、下水	三河豊田 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

三河豊田駅西方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層の建物を主体とする熟成度の高い商業地域であるが、マンション需要が見られるため、将来的には高度利用
が進むものと見込まれる。地価については、しばらくは上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊田市を始めとして隣接市等の商業地域。需要者の中心は、小売店舗や飲食店、事務所ビルを運営する
法人、マンション開発業者、投資家等が想定される。豊田市の地域経済は、好調な自動車産業を背景に活況を呈してい
るため、商業地の潜在的な需要は高い。当該地域は、愛知環状鉄道三河豊田駅に近い好立地により、商業用地の需要だ
けでなく、マンション用地の需要も見られる。市場の中心価格帯は、規模、用途等によって異なり把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、不動産市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格であり、代替関係にある取引事例から精度の高い価
格が得られたものと判断される。収益価格は、不動産の生み出す純収益に着目して求めた理論的な価格であるが、土地
価格に見合う賃料を徴収できないため低位に試算された。本件では、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重
視し、収益価格を参考に止め、さらに、周辺の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊田市の商業地は、景気が緩やかに持ち直し
ていることや、地域経済が活況であることか
ら、堅調な動きを示している。

高度利用が進むと見込まれるが、ここ一年間
において大きな変化がないため、地域要因に
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０４３０ -28	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m区画街路、西4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
b	Ａ豊田０５２５ -28	豊田市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊田０５３３ -21	豊田市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
d	Ａ豊田０５３５ -22	豊田市		更地	（　）	長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,591	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	122,179	100 [ 73.2]	166,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 92,790	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	141,208	100 [ 78.6]	179,654		180,000
c	(　 ) 116,598	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	122,007	100 [ 65.3]	186,841		187,000
d	(　 ) 155,774	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,643	100 [ 85.6]	184,162		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

豊田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,618,182	5,022,251	17,595,931	16,421,200	1,174,731	（　0.9511） 1,117,287	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,288,848 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.75	ＲＣ7	1,341.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	454 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で部分貸し。２～７階はファミリータイプの共同住宅で平均専有面積約８０㎡の３ＬＤＫ。平面駐車場１５台を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同規模、同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.75	72.2	126.89	3,300	418,737	8.0	3,349,896
							2.0	837,474
2～ 7	共同住宅	194.35	83.1	161.50	1,505	243,058	2.0	486,116
							1.0	243,058
～

～

～

計		1,341.85	81.7	1,095.89		1,877,085		6,266,592
								2,295,822

⑨年額支払賃料	1,877,085 円　×　12ヶ月　＝　 22,525,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,095.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,525,020 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,664,951 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,120,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,266,592 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,295,822 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 439,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,618,182 円　　　　（　 49,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２１　　　　-6	1,465 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊田賃貸３５　　　　-1	1,478 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	244,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	713,551 円	23,785,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,415,600 円	244,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,022,251 円　（　　　　　　 11,062 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,341.85 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,421,200 円（　　　　　 36,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,618,182 円
②総費用	5,022,251 円
③純収益　①－②	17,595,931 円
④建物等に帰属する純収益	16,421,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,174,731 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,288,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）