別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -28 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市九久平町社宮神７番４外 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 豊田市 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 豊田市駅南東方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊田市内の住宅地域。需要者の中心は豊田市及び周辺市に居住する自動車関連企業の従業員である。 当該地域は住宅団地に近接する街区が未整備な住宅地域であるが、反面、住宅団地に比べ値頃感があるため一定の需要 が見込まれる。土地は標準地規模で１２００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり、アパート等の収益物件もなく賃貸市場が未成熟であることから共同住宅を想定するこ とは現実的ではないと判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的 での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、 市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [159.4] [100.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着きを見せ不動産需 要も改善する中、人気のある市街地は物件不 足の状況にあり、地価はやや強含みで推移し ている。 市中心部から離れ割安感が見られる住宅地域 であり、不動産需要は回復基調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％