別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -27 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市和会町東郷５番 ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北3.5m市道 水道 三河上郷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 三河上郷駅南西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊田市内の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の地縁性を有する個人及び規模 により自動車関連企業の従業員も考えられる。当該地域は画地規模が大きい農家住宅を中心とした既成集落内にあるこ とから同一需給圏外からの転入は少ないが、周辺住宅地域の影響を受け地価は微増傾向で推移している。取引が少なく 中心となる価格帯の把握は難しいが、１㎡あたり５万円～７万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅中心の集落地域にあり賃貸需要は少なく、共同住宅を想定することは現実的ではないと判 断し収益価格は試算しなかった。近隣地域における取引は自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から 試算された比準価格を標準とし、かつ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着きを見せ市街地に おいては不動産需要は回復しつつある中、郊 外及び住環境が劣る地域は相対的に弱い状況 にある。 市街化調整区域内の集落地域であり、住宅地 としての競争力はやや低く、市街地に比較し 不動産需要は全般的には弱く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％