別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -22 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　樋沢　武司   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市御船町西稲場２３番３２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東7.3m市道 水道、下水 猿投 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 猿投駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊田市周辺部の市街化調整区域内の住宅地域である。中心部から距離があり、地価はほぼ横ばい傾向で推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市外延部に展開される市街化調整区域の住宅地域一帯である。当該地域は旧来からの農家集落を中 心に推移してきたが、相続等をきっかけに敷地を売却、ミニ分譲開発されるケースも見受けられる。需要者は、地縁的 選好性を有する個人が多いものの、若干、開発業者の取引も発生している。取引における中心価格帯は、規模等により 異なるが、分割された戸建住宅地を前提とする場合は土地で１０００万～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣及び周辺は市街化調整区域に存し、農家住宅あるいは戸建住宅がほとんどであり、不動産賃貸市場が 未成熟であるため、収益価格は求めえなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算して おり、市場性を反映し、実証的であり、規範性が高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、最 近の地価動向に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等不安定要素はあるものの、金融緩和 が続いており、不動産市況は強含みで推移し ている。 農家住宅主体の市街化調整区域内住宅地域で あり、地域要因に格段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -20.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％