別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -21 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市古瀬間町坂能瀬１１４番１４５ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 豊田市 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　　　 交通 施設 豊田市駅東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊田市内の住宅地域。需要者の中心は豊田市及び周辺市に居住する自動車関連企業の従業員である。 当該地域は市中心部からやや離れた市街化調整区域内ではあるが、住環境が良好な住宅団地であり値頃感から需要は底 堅く推移している。土地は標準地規模で２５００万円程度、新築戸建物件は４０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり、共同住宅等収益物件は見られないため、これを想定することは現実的ではないと判断 し収益価格は試算しなかった。近隣地域における取引は自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試 算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [135.3] [100.0] 100 95,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響も次第に収まり好調な自動車産 業に支えられ、消費・雇用等の地域経済は総 じて堅調で、市内の不動産市場も堅調に推移 している。 郊外丘陵地の区画整然とした住宅団地であり 、市中心部と比較すると不動産需要はやや弱 く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％