別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -17 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市堤町平松１７６番２外 ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに農 地等も見られる既成 住宅地域 南4m市道、東側道 水道 竹村 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 竹村駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地に囲まれた市街化調整区域に存する既成集落である。一盛一衰は見られないことから、現在の土地利用状況 を概ね維持していくものと見込まれ、地価については、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市の市街化調整区域の住宅地域を始めとして、隣接する刈谷市、みよし市等の圏域。需要者の中心 は、地縁者や血縁者を主体としており転入者は少ない。当該地域は、街路の狭い旧来からの住宅地域であるが、自動車 産業の業績が好調で住宅の取得意欲が旺盛なため、市南西部の市街化調整区域の住宅需要は底堅さが見られる。市場の 中心価格帯は、土地は４５０㎡であれば３，０００万円前後、新築の建売住宅は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の公法上の制限を鑑み、賃貸住宅の想定が現実的ではないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。 居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域において、多数の信頼 性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっていることから、比準価 格を採用し、豊田市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [101.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊田市の住宅地は、景気が緩やかに持ち直し ている中で、住宅ローンが低金利にあること 、自動車産業が好業績にあることを背景に活 況を見せている。 市街化調整区域の住宅地域であり、土地利用 が硬直的で変化が見られないため、地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％