別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　樋沢　武司   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市寿町６丁目３５番４ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と倉庫、事 業所が混在する住宅 地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 土橋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 土橋駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い中に倉庫や事務所等が散見されるが、駅徒歩圏内であること等により今後は低層住宅地域として 熟成していくものと予測される。今後も需給は強含みで、地価上昇傾向が続くものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市中心部からやや南方一帯の住宅地域である。需要者の中心は、豊田市及び周辺市町に居住する自動 車関連産業や波及産業の従事者で、１次取得者が多い。市内ではトヨタ自動車本社付近や、名鉄及び愛知環状鉄道各駅 に近い交通利便性が高い住宅地に需要が集まる。地価は上昇基調にあり、需要の中心価格帯は、規模により異なり、土 地は２０００～３０００万円程度、新築戸建は４０００～６０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も散見されるものの、画地規模が比較的小さい戸建住宅地が多い地域であり、敷地規模 の関係上、本件においては投資採算性が見込めないため、収益還元法の適用は断念した。よって、鑑定評価額の決定に 当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、単価と総額の関係に留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高等不安定要素はあるものの、金融緩和 が続いており、不動産市況は強含みで推移し ている。 特別な地域要因変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％