別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市挙母町４丁目１６番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 南5.6m市道 水道、ガス、下水 豊田市 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 豊田市駅南東方 950m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、土地利用が硬直的なため、今後とも現状を維持していくものと見込まれる。中心 市街地にある好立地により需要が高いため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄三河線及び豊田線、愛知環状鉄道沿線で、豊田市を始めとして隣接市等の住宅地域。需要者の中心 は、地縁者や血縁者を主体とし、圏域外からの転入者もある。駅徒歩圏からやや外れているものの、市役所に近い中心 市街地に所在する立地条件や、自動車産業の業績が好調で住宅の取得意欲が旺盛なため、堅調な需要が見られる。市場 の中心価格帯は、土地は２，８００万円前後、新築の建売住宅は４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試算 しなかった。居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域において 、多数の信頼性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっていること から、比準価格を採用し、豊田市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [108.0] 100 [116.2] [108.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊田市の住宅地は、景気が緩やかに持ち直し ている中で、住宅ローンが低金利にあること 、自動車産業が好業績にあることを背景に活 況を見せている。 熟成した住宅地域であり、地域の様相に特段 の変化が見られないため、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％