別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
刈谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.
鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市高倉町１丁目３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 2,703  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,180)
不整形
2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中規模以上の小売店
舗が多い路線商業地
域		 西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逢妻

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逢妻駅東方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び隣接市の路線型の商業地域である。需要者は全国に店舗展開する企業や地元を中心に営業活
動を行う企業等が主体となる。背後の住宅地の地価上昇の影響を受け、地価は回復傾向にある。市中心外縁部の幹線道
路沿いに位置し、交通量も比較的多いため需要は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、業種に
よってかなり幅があり、また事業用定期借地での運営が多いため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域において想定される需要者は、主に自己の使用に供する目的で取得する事業者と考えられ、市場性及び比較可
能性を重視しての取引となる。収益価格は収益性を反映した価格であるが、十分な投資採算性の確保が難しく、想定要
素も多いため規範性は劣ると判断される。従って、自己使用目的としての取引が中心となる市場の特性に最も適合した
比準価格を重視して採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[ 99.8]		 [103.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は概ね堅調に推移したが
、米中等の海外経済、資源高、我が国の金融
・財政政策の動向による不動産市場への影響
が懸念される。

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の
変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０５
３１
-6		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.5m市
道、南東8m、
二方路
準工

(70,200)
b Ａ刈谷０５
３９
-12		 刈谷市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 北8m市道、
西6m、角地
工業

(60,200)
c Ａ刈谷０４
３９
-6		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西20m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ刈谷０４
３９
-508		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m県道、
南6m、西6m、
三方路
１中専

(70,150)
e Ａ知立０４
３６
-504		 知立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.3m市
道、
北西8.2m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,453  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
159,029 		 100
[  94.0]
169,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
174,000 
b (　    175,441) 
175,441  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
174,773 		 100
[  93.4]
187,123 
193,000 
c (　           ) 
158,966  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,001 		 100
[  93.5]
183,958 
189,000 
d (　           ) 
196,621  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
199,194 		 100
[ 103.0]
193,392 
199,000 
e (　           ) 
135,135  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
136,937 		 100
[  80.6]
169,897 
175,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



刈谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,594,340 
16,990,249 
62,604,091 
52,292,100 
10,311,991 		 （　0.9511）
9,807,735 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    213,211,630 円　　　　（　     78,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,400.00 ＲＣ5 4,151.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   180 ％   2,703 ㎡     68.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（専有面積７２㎡、３８戸）、塔屋１５㎡の外、平面・機械式駐車場計７２台を想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,400.00 
60.4 
845.00 
3,050 
2,577,250 		 5.0  12,886,250 
1.0  2,577,250 

 2～ 4		 居宅
792.00 
100.0 
792.00 
1,460 
1,156,320 		 2.0  2,312,640 
1.0  1,156,320 

 5～ 5		 居宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,466 
527,760 		 2.0  1,055,520 
1.0  527,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,151.00 
86.3 
3,581.00 

6,573,970 		 20,879,690 
6,573,970 
⑨年額支払賃料      6,573,970 円　×　12ヶ月　＝　      78,887,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  72 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,887,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,725,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,345,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,879,690 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,093 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,573,970 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,056,338 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,594,340 円　　　　（　        29,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸３１
　　　　-2		 1,455  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ刈谷賃貸３９
　　　　-3		 1,489  
(   1,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,885,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,522,149 円  　　　       84,071,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,103,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,925,400 円  　　　　    777,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,990,249 円　（　　　　　　         6,286 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 777,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,292,100 円  
（　　　　　        19,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,594,340 円      
②総費用 16,990,249 円      
③純収益　①－② 62,604,091 円      
④建物等に帰属する純収益 52,292,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,311,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,807,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,211,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,900 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
刈谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大脇　淳史   TEL.
鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市高倉町１丁目３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 2,703  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,180)
不整形
2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 中規模以上の小売店
舗が多い路線商業地
域		 西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逢妻

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逢妻駅東方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が見られる商業地域であり、熟成度が高く一定の繁華性があり、当面は現状を維持して推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は店舗、併用住宅等を目的とする法人又は個人事業主
等である。店舗等が見られる商業地域であり、背後に良好な住宅地域が形成されている立地から一定の繁華性が見られ
るため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、規模、当事者の属性、取引目的等により幅が見られるた
め把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格及び収益価格を得た。比準価格は市場性を反映した価格であり、実証的かつ客
観的で信頼性が高い。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[106.0]		 100
[ 99.8]		 [103.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行きの不透明感が見られるが、社会経済活
動は持ち直しているため、刈谷市の商業地に
おける不動産市場は安定的に推移している。


店舗、併用住宅等が見られる商業地域であり
、業種が多様で一定の繁華性があるため、地
価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０５
３１
-6		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.5m市
道、南東8m、
二方路
準工

(70,200)
b Ａ安城０５
３７
-8		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.2m市道
、北東5.5m、
角地
１住居

(60,200)
c Ａ刈谷０４
２９
-516		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ安城０４
０１
-532		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,453  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
159,029 		 100
[  95.0]
167,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
166,369  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
169,568 		 100
[  93.7]
180,969 
186,000 
c (　           ) 
107,432  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,952 		 100
[  71.2]
161,449 
166,000 
d (　           ) 
176,946  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
189,155 		 100
[  99.9]
189,344 
195,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



刈谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,877,628 
16,967,655 
61,909,973 
52,292,100 
9,617,873 		 （　0.9511）
9,147,559 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    198,859,978 円　　　　（　     73,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,400.00 ＲＣ5 4,151.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   180 ％   2,703 ㎡     68.1 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～５階はファミリータイプで平均専有面積は約７２㎡（３８戸）のほか、約１５㎡の塔屋を考慮した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的なため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,400.00 
60.4 
845.00 
2,920 
2,467,400 		 5.0  12,337,000 
1.0  2,467,400 

 2～ 4		 住宅
792.00 
100.0 
792.00 
1,478 
1,170,576 		 2.0  2,341,152 
1.0  1,170,576 

 5～ 5		 住宅
360.00 
100.0 
360.00 
1,478 
532,080 		 2.0  1,064,160 
1.0  532,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,151.00 
86.3 
3,581.00 

6,511,208 		 20,424,616 
6,511,208 
⑨年額支払賃料      6,511,208 円　×　12ヶ月　＝　      78,134,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  72 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,134,496 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,665,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,653,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,424,616 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         187,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,511,208 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,036,706 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,877,628 円　　　　（　        29,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸４３
　　　　-1		 1,296  
(   1,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,522 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,478 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ刈谷賃貸２９
　　　　-1		 1,404  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,885,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,499,555 円  　　　       83,318,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,103,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,925,400 円  　　　　    777,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,967,655 円　（　　　　　　         6,277 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 777,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,292,100 円  
（　　　　　        19,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,877,628 円      
②総費用 16,967,655 円      
③純収益　①－② 61,909,973 円      
④建物等に帰属する純収益 52,292,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,617,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,147,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,384 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,859,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,600 円／㎡）