別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 刈谷 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -28 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市東境町高山６９番６ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 富士松 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 富士松駅東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農家住宅等が見られる住宅地域である。今後、一般住宅への建替えが進み住宅地として熟成して いくものと予測される。地価水準は上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心に隣接する知立市及び安城市を含む住宅地域である。需要者の中心は、刈谷市を中心に西 三河地区に拠点を置く自動車関連企業の従事者である。不動産市場については、自動車関連産業等の地域経済が良好で あり、住宅地の供給不足の状態が慢性化している。取引の中心価格帯は、土地は１，５００～２，０００万円、新築戸 建住宅で総額３，０００～４，０００万円が中心価格帯になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一需給圏内の類 似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集した。対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理性に見合 った共同住宅を想定することが困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [103.0] 100 [116.4] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が緩和され、個人消費や自動 車関連企業の業績は堅調である。市内住宅地 は超過需要の状況にあり、地価は上昇傾向に ある。 北部の郊外に位置する既成住宅地。地価は超 過需要が続いており、上昇基調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％