別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 刈谷 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -26 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市井ケ谷町一本木２４番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 が見られる既成住宅 地域 東5m市道、南側道 水道 富士松 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 富士松駅北東方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面現状の住環境のまま推移するものと予 測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及びその周辺市の市街化調整区域内に存する住宅地域一円である。市街化調整区域内の集落は地 縁者の需要が見受けられるが、市内地価の高騰もあり、刈谷市及びその周辺市に通勤する３０～４０代の一次取得者も 中心的な需要者となっている。市全体の宅地供給が不足している状況下では、集落内の小規模開発にも相応の需要が認 められる。中心となる価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に位置しており、アパート等の土地利用は殆ど見られない。賃貸市場が未成熟であるため、 収益還元法の適用は断念した。近隣地域は、居住環境を重視した自用目的が取引の中心であるため、取引市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [101.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が緩和され、個人消費や自動 車関連企業の業績は堅調である。市内住宅地 は超過需要の状況にあり、地価は上昇傾向に ある。 調整区域内の既存住宅地域である。地域要因 に特段の変動はないが、周辺地域の地価上昇 を受けて上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％