鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

刈谷 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ刈谷０５３１ -12	刈谷市		更地	（　）	ほぼ台形	北西11.5m市道、東6m、角地		１中専 (70,150)
b	Ａ刈谷０５３９ -31	刈谷市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	Ａ刈谷０４３９ -538	刈谷市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	Ａ刈谷０５４２ -24	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	Ａ知立０５３４ -11	知立市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,178)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,342	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	161,342	100 [ 104.4]	154,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 163,768	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,500	100 [ 98.6]	171,907		174,000
c	(　 ) 164,638	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,047	100 [ 97.7]	176,097		178,000
d	(　 ) 137,296	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,415	100 [ 84.6]	167,157		169,000
e	(　 ) 166,373	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	167,827	100 [ 97.0]	173,018		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

刈谷 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,452,401	709,484	2,742,917	2,292,200	450,717	（　0.9721） 438,142	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,524,826 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.50	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	238 ㎡	16.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４９㎡／戸、４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	1,417	138,866	2.0	277,732
							1.0	138,866
～

～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		277,732		555,464
								277,732

⑨年額支払賃料	277,732 円　×　12ヶ月　＝　 3,332,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,332,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 214,367 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,358,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	555,464 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 277,732 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,452,401 円　　　　（　 14,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸４２　　　　-5	1,314 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ刈谷賃貸３１　　　　-2	1,455 ( 1,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,534
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

刈谷 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,600 円	31,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	107,184 円	3,572,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,200 円	31,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 709,484 円　（　　　　　　 2,981 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,292,200 円（　　　　　 9,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,452,401 円
②総費用	709,484 円
③純収益　①－②	2,742,917 円
④建物等に帰属する純収益	2,292,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	450,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	438,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,524,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
刈谷 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

刈谷 -16

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　山本　晃

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	刈谷市一ツ木町４丁目２６番１４				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ1	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	一ツ木 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

一ツ木駅南東方

480m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

特に変動要因も認められず、当面は現状のまま推移すると予測する。中心部からやや距離がある農地等も残る住
宅地域であるが、駅徒歩圏で需要があり、住宅地域として熟成が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、刈谷市および隣接市の住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、市内及び周辺市の企業に勤務す
る３０～４０代の一次取得者である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで３０００万円前後、新築の戸建住宅で４
５００万円前後である。市内及び隣接市には自動車関連企業が多く、当該企業従事者による土地需要が強い一方で、条
件の良い土地の供給が不足している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性のある取引事例から求めており信頼性が高い。収益価格は比準価格に比べ低く求められた。周辺には
賃貸物件もみられるが、全体的には一般の戸建住宅が多い地域で、市場での取引は戸建住宅需要者の自己使用目的が中
心であり、土地の収益性ではなく、市場における取引価格を基に価格が形成されている。以上より、市場の実態を反映
した比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　刈谷 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 171,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[101.0]

100
[107.0]

[101.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主要産業の自動車関連企業の業績は堅調であ
る。市況は、景気動向に対する不透明感も認
められるが、新型コロナによる低迷を脱し回
復傾向にある。

地域に特に大きな変動はみられないが、住宅
地域として漸次熟成している。住環境等は比
較的良好であり、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

刈谷 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ刈谷０４３９ -515	刈谷市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
b	Ａ刈谷０５３９ -31	刈谷市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	Ａ刈谷０５４２ -11	刈谷市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ刈谷０５３１ -12	刈谷市		更地	（　）	ほぼ台形	北西11.5m市道、東6m、角地		１中専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,242	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	203,574	100 [ 101.0]	201,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 163,768	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,500	100 [ 98.6]	171,907		174,000
c	(　 ) 145,473	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	152,256	100 [ 94.0]	161,974		164,000
d	(　 ) 161,342	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	161,342	100 [ 99.6]	161,990		164,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

刈谷 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,441,016	708,131	2,732,885	2,292,200	440,685	（　0.9721） 428,390	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,312,826 円　　　　（　 39,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.50	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	238 ㎡	16.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４９㎡／戸、４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	1,412	138,376	2.0	276,752
							1.0	138,376
～

～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		276,752		553,504
								276,752

⑨年額支払賃料	276,752 円　×　12ヶ月　＝　 3,321,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,321,024 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 213,661 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,347,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	553,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,752 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,450 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,441,016 円　　　　（　 14,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸３１　　　　-2	1,455 ( 1,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,412 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ知立賃貸３４　　　　-1	1,398 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,429
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

刈谷 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,600 円	31,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	106,831 円	3,561,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,200 円	31,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,131 円　（　　　　　　 2,975 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,292,200 円（　　　　　 9,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,441,016 円
②総費用	708,131 円
③純収益　①－②	2,732,885 円
④建物等に帰属する純収益	2,292,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	440,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,312,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,100 円／㎡）