別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 刈谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -14 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市高松町３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 刈谷市 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 刈谷市駅東方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地での戸建住宅建設を加えつつ住宅地域として徐々に熟成していくものと予測する。市内中心部における住宅 地需要は依然高く、コロナ禍による不透明感はあるものの、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市街地を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、刈谷市を中心に西三河地域に拠点を置く自 動車関連企業の従事者である。近隣地域は駅施設に近接しており利便性は高く、住宅地需要は旺盛である。コロナ禍の 影響は緩和され自動車産業等の地域経済は回復傾向にあり、不動産市場は堅調である。市場の中心価格帯は、土地は総 額３，０００万円～３，５００万円、新築戸建住宅では５，０００万円～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一需給圏内の類似地域に おいて多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域内には一部共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が 小さく間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であり収益還元法は適用しなかった。よ って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [103.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心に地域経済は堅調であり、 長引くコロナ禍の影響により先行き不透明感 はあるものの、地価は上昇傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、当地域は市 中心部に近い住宅地域で利便性が高く住環境 も良く、旺盛な宅地需要により、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％