別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 刈谷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -12 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市新富町３丁目３０３番１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 刈谷 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 刈谷駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。地価水準は今後の 景気動向にもよるが上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市を中心に隣接する知立市、安城市等の住宅地域である。需要者は、西三河地域在住の居住者や自動 車関連産業に従事する一次取得者が中心である。地元自動車関連企業の業績が堅調であることから、従業員等の需要が 旺盛であり地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は３，０００～３，５００万円程度、新 築戸建で４，５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は刈谷市西部の類似性の高い住 宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想 定することが画地条件（間口・規模等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっ ては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 刈谷市の住宅地は、地元自動車関連企業の従 業員需要が堅調であることから、地価は上昇 傾向で推移している。 駅からやや距離はあるが、区画整然とした住 宅地域で、市場での人気は高く需要は根強い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％