別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 刈谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市熊野町７丁目３番１３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 逢妻 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 逢妻駅南方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い一般住宅を中心とする住宅地域である。特に変動要因も認められず、当面は現状のまま推移する と予測する。需要があり、地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び隣接市の住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、周辺企業に勤務する３０～４０代 の一次取得者である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２５００万円前後、新築の戸建住宅で４５００万円前後 である。市内及び隣接市には自動車関連企業が多く、当該企業従事者による土地需要が強い一方で、条件の良い土地の 供給が不足している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模が小さいため、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は現実的ではないことから、収益還元法は 適用していない。市場においては、戸建住宅需要者の自用目的の取引が中心で、利便性及び快適性を基に、現実の取引 価格を指標に価格が形成されている。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏 まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [142.1] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は堅調であ る。市況は、景気動向に対する不透明感も認 められるが、新型コロナによる低迷を脱し回 復傾向にある。 地域に特に大きな変動はみられない。最寄駅 徒歩圏で、住環境も比較的良好であり、需要 は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％