別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 刈谷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -4 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市野田新町１丁目５０６番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 野田新町 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 野田新町駅北方 210m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。農地等も残るが、居住環境が良好な 住宅地域で、需要が強く、住宅地域として熟成が進む。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び隣接市の住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、周辺企業に勤務する３０～４０代 の一次取得者である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２５００万円前後、新築の戸建住宅で４５００万円前後 である。市内及び隣接市には自動車関連企業が多く、当該企業従事者による土地需要が強い一方で、条件の良い土地の 供給が不足している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件もみられるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅等の賃貸物件の想定は現実的でな いため、収益価格は試算をしていない。比準価格は、規範性の高い取引事例から求めており信頼性が高い。市場での取 引は居住の快適性等を重視する戸建住宅需要者の自己使用目的が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が形成され ている。以上より、市場実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [111.4] [108.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は堅調であ る。市況は、景気動向に対する不透明感も認 められるが、新型コロナによる低迷を脱し回 復傾向にある。 地域に特に大きな変動はみられず、住宅地域 として漸次熟成している。住環境等は良好で 、需要は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％