鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

碧南 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ碧南０４３７ -503	碧南市		建付地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ碧南０５３６ -16	碧南市		更地	（　）	不整形	西5.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ碧南０５１９ -19	碧南市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ碧南０５１９ -12	碧南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ碧南０４１９ -527	碧南市		更地	（　）	台形	南6.7m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,907	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	69,938	100 [ 90.5]	77,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	78,800
b	(　 ) 69,579	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	77,616	100 [ 102.0]	76,094		77,600
c	(　 ) 80,824	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	81,064	100 [ 101.0]	80,261		81,900
d	(　 ) 71,343	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	67,380	100 [ 82.5]	81,673		83,300
e	(　 ) 81,675	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	77,138	100 [ 96.9]	79,606		81,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,600 円／㎡]

碧南 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,704,125	527,556	2,176,569	1,846,900	329,669	（　0.9721） 320,471	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,966,761 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

碧南 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	ＬＳ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	235 ㎡	16.7 m x 13.2 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４０㎡の１ＬＤＫを各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。建物の容積率は地域の実態に拠る。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.81	100.0	82.81	1,292	106,991	2.0	213,982
							1.0	106,991
2～ 2	居宅	82.81	100.0	82.81	1,331	110,220	2.0	220,440
							1.0	110,220
～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		217,211		434,422
								217,211

⑨年額支払賃料	217,211 円　×　12ヶ月　＝　 2,606,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,606,532 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 167,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,630,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,422 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,211 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 69,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,704,125 円　　　　（　 11,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-2	1,406 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,292 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-4	1,151 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

碧南 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,200 円	25,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,956 円	2,798,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	25,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,556 円　（　　　　　　 2,245 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,846,900 円（　　　　　 7,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,704,125 円
②総費用	527,556 円
③純収益　①－②	2,176,569 円
④建物等に帰属する純収益	1,846,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,966,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
碧南 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

碧南 -19

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　西尾　綾香

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	碧南市西山町６丁目７６番２				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,172)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅のほか農地等が見られる住宅地域	東4.3m市道	水道、下水	北新川 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．３ｍ市道

交通

施設

北新川駅南東方

520m

法令

規制

１住居
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

碧南市中心部に比較的近い、古くからの既成住宅地域である。地域要因の変動は予定されておらず、今後もしば
らくは現況と同様に推移していくと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、碧南市を中心とした近隣市を含む住宅地域である。主たる市場参加者は碧南市地縁者のほか、自
動車産業等の周辺企業に勤務する３０代～４０代の一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症の影響により一時
的に取引が停滞していたが、価格時点現在では回復傾向にある。当該地域は市北部に存する既存住宅地域であり、利便
性に優る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算において採用した取引事例は碧南市内の住宅地域に存する類似性の高い事例であり、実証性の高い価格
を求めることができた。他方、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位に求められた。同一需給圏内において
は自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっており、意思決定においては市場性が最も重視されることから、
比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　碧南 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,300 円／㎡

[102.4]
100

100
[105.0]

100
[103.9]

[102.0]
100

78,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により一時
的に取引が停滞していたものの、価格時点現
在においては回復傾向にある。

碧南市北部に存する旧来からの住宅地域であ
る。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域
要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

碧南 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ碧南０５３６ -16	碧南市		更地	（　）	不整形	西5.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ碧南０５１９ -4	碧南市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ碧南０４３６ -522	碧南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ碧南０４１９ -527	碧南市		更地	（　）	台形	南6.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,579	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	77,616	100 [ 103.0]	75,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	76,900
b	(　 ) 70,275	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	70,553	100 [ 89.9]	78,479		80,000
c	(　 ) 78,437	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	74,225	100 [ 99.9]	74,299		75,800
d	(　 ) 81,675	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	77,138	100 [ 96.9]	79,606		81,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

碧南 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,770,501	535,413	2,235,088	1,876,100	358,988	（　0.9721） 348,972	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,586,348 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

碧南 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	ＬＳ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	235 ㎡	16.7 m x 13.2 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階ともに専有面積４０㎡程度の共同住宅（計４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.81	100.0	82.81	1,346	111,462	2.0	222,924
							1.0	111,462
2～ 2	居宅	82.81	100.0	82.81	1,346	111,462	2.0	222,924
							1.0	111,462
～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		222,924		445,848
								222,924

⑨年額支払賃料	222,924 円　×　12ヶ月　＝　 2,675,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,675,088 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 172,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,695,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	445,848 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,924 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 71,247 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,770,501 円　　　　（　 11,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-2	1,406 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ碧南賃貸１９　　　　-3	1,128 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

碧南 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,800 円	25,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	86,013 円	2,867,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,400 円	25,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,413 円　（　　　　　　 2,278 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,876,100 円（　　　　　 7,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,770,501 円
②総費用	535,413 円
③純収益　①－②	2,235,088 円
④建物等に帰属する純収益	1,876,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	348,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,586,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）