別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 碧南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -18 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　藤本　哲太郎   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市吹上町４丁目９番３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心に未利用地も残る 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 北新川 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北新川駅東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長田川沿岸近くに位置する一般住宅を中心とした住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状を維持す るものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するエンドユーザー及び自動車関連 企業への通勤者であると考えられる。当該地域は碧南市中心部からは距離があるが、需給の好調な安城市に近接してお り、安城市、刈谷市等への自動車通勤には有利であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。取引市場の中心とな る価格帯は土地のみでは１，０００万円前後、土地建物の総額で２，５００万円～３，０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住 宅の取引を中心として形成されている。さらに画地規模が小さいことから収益建物の想定は非現実的であり収益価格は 試算しなかった。よって、本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨 勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [119.9] [100.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の需要者を中心に取引が活発 であり、特に津波リスクの少ない地域での需 要は強く、不動産市場における底堅さが見ら れる。 一般住宅を中心とした住宅地域であり、特に 目立った変動要因はなく、地価は緩やかな上 昇傾向にある。 地域内での競争力は標準的であり、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％