別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 碧南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -15 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市荒子町１丁目１２番４ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南4m市道 水道、下水 北新川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 北新川駅南東方 2.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の建ち並ぶ郊外の住宅地域である。周辺において散見される畑地等の宅地転用が進み、住宅地域として の熟成度を高めつつ推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市を中心として、隣接市を含むものと考えられる。需要者についても碧南市を中心として、隣接市に 居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心と考えられる。対象不動産は街区がやや不均衡ではあるが、中心部の土 地価格との比較で値ごろ感があり、安定した需要が見込まれる住宅地である。需要の中心となる価格帯は、土地が総額 で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、取引の中心は自用の住宅又は住宅用地で ある。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、投資価値に見 合う収益価格は形成されていない。このため収益還元法の適用は行わない。居住環境を重視した自用目的が取引の中心 と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [116.7] [108.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高騰等の先行き不透明感はあ るものの、不動産市場は回復基調にある。地 価についても人気住宅地は安定的に推移して いる。 碧南市の郊外部の既成住宅地である。不動産 市場は安定しており、地価は堅調な需要に支 えられて若干の上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％