別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 碧南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -12 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市入船町４丁目４０番２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート 、農地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 碧南 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 碧南駅南方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も残る区画整然とした住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。新型コロナ ウイルス感染症の影響に留意を要するが、地価は回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、碧南市を中心とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するエンドユーザー及び自動車関 連企業への通勤者であると思われる。取引の中心価格帯は、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で 総額２，５００～３，０００万円が中心価格帯になっている。取引規模の中心は５０坪程度である。当該地域は市南部 の住環境が比較的良好な住宅地域であるが、蜆川に近く水害リスクの考慮が必要である。地価は回復傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一受給圏内の類似地域に おいて多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域内には共同住宅も見られるが、対象標準地は間口が狭いので 経済合理性に見合った収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、地域の地価変動等の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され 、個人消費や自動車関連産業をはじめ地域経 済は持ち直しつつあり、不動産市場は回復傾 向にある。 蜆川北部に位置する区画整然とした住宅地域 である。新型コロナウィルス感染症の影響が 緩和され、地価も回復傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％