別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 碧南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -8 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市春日町２丁目８２番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に共 同住宅等も見られる 住宅地域 南西5.4m市道 水道、下水 碧南 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 碧南駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等も見られる既成住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 新型コロナウイルス感染症の影響に留意を要するが、地価は安定的に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、碧南市を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、市内在住の３０～４０代の一次取得者である。 取引の中心価格帯は、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で総額２，５００～３，５００万円が中 心価格帯になっている。取引規模の中心は５０坪程度である。対象標準地は、旧来からの既成住宅地域であるが、市中 心部に近く利便性に優れることから、需要は堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に存する。自用目的の取引が主体であり、同一受給圏内の類似地域におい て多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域内には一部共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が小さ く、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [128.5] [103.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され 、個人消費や自動車関連産業をはじめ地域経 済が持ち直しつつある。 既存の住宅地域である。不動産市場は安定し ており、地価は堅調に推移するものと思われ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％