別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 碧南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市雨池町３丁目９番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 碧南 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 碧南駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された住宅地域である。周辺には空地も見られることから、徐々に宅地化して地域 の熟成度を高めつつ推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市を中心として、隣接市を含むものと考えられる。需要者についても碧南市を中心として、隣接市に 居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心と考えられる。対象不動産は災害リスクが若干あるものの、街区が整っ た居住環境が良好な住宅地に位置しており安定した需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地が総額で１，０００ 万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は碧南市中心へ比較的近いため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半 の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、収益還 元法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高騰等の先行き不透明感はあ るものの、不動産市場は回復基調にある。地 価についても優良住宅地は安定的に推移して いる。 碧南市のやや郊外部の区画整理済み住宅地で ある。不動産市場は安定しており、地価は堅 調な需要に支えられて若干の上昇基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％