別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 津島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　十倉　幸   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市鹿伏兎町下春日台１０番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 日光川右岸沿いに開 発された中規模住宅 団地 北西6m市道 水道、ガス 永和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 永和駅北東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地であり、既に熟成している。住民の入れ替わりは一部見られるものの、概ね現状を 維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び名鉄津島線を最寄駅とする住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人 が中心であり、一次取得者層が多い。日光川沿いの市街化調整区域内の住宅団地で同一需給圏外からの流入はほとんど 見られない。郊外の利便性がやや劣る地域ではあるが既に地価は低位にあるため地価はやや弱含みながらも安定的に推 移している。土地は１８０㎡で８００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試 算しなかった。信頼性のある取引事例を多数得られたことから比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [105.0] 100 [173.8] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津島駅東部の徒歩圏内住宅地においては需要 は安定しつつある。その他の住宅地は依然と して下落傾向にあるもののその下げ幅は縮小 している。 日光川沿岸部の住宅団地であり、利便性がや や劣る地域である。地価は下落傾向にあるも ののその下落幅は割安感から縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％