別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -7 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市西愛宕町２丁目３３番２ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小住宅、アパート 、作業所等が混在す る地域 北6.2m市道 水道、ガス 津島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 津島駅南方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、作業所等が混在する旧来からの住宅地域である。価格形成に影響を与える特段の変動要因はなく、当面は 現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津島市及び愛西市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は、圏内居住者が大半を占める。地場産 業の衰退、震災リスク等の影響から依然として地域経済は低迷している。供給は農地や中小工場跡地にミニ開発が行わ れている程度である。需要の中心となる価格帯は、土地が１０００万円程度、新築の戸建物件が２２００万円～２４０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、津島市内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益 価格は、対象標準地の画地条件や賃貸市場の成熟度により収益物件の想定は非現実であるため、適用を断念した。本件 では、自用目的の取引需要が中心で、居住の快適性、市場性を重視して価格形成される蓋然性が高いため、代表標準地 との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [105.0] 100 [123.0] [100.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や社会情勢の影響 は限定的だが、人口減少、高齢化の進行、災 害リスク等により総じて不動産市場は低迷傾 向にある。 住宅、工場等が混在する旧来からの住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％