別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 584,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市本野ケ原２丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 9,603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 2:1 倉庫 Ｓ1 大規模配送センター の多いＩＣに近い工 業地域 南東16m市道、四方路 水道、下水 豊川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 豊川ＩＣの近くに大手物流企業等が集積する地域で、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。全国的に関 連土地需要は増大しているが、圏内に適地は少なく、地価水準は、当面堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市を中心に東三河全般の流通業務等が立地可能な工業地域一円である。需要者は、地元に拠点 を置く中堅企業のほか全国規模の大手企業等である。当地域は、豊川ＩＣに近い、物流施設が集積する工業地域で、最 近の物流量増大に伴い関連土地需要は拡大しているが、当該適地を含む工業用地の供給は極めて少ない状況である。需 要者の属性や画地規模等により取引総額はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自社倉庫等を主体とした流通業務地域で、賃貸市場は未成熟であり、標準地の画地規模に相応する賃貸資料 の収集が困難なため収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内にて現実に成立した取引事例から試算した もので、市場性を反映した実証的な価格と言える。ここでは、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡、 単価と総額の関連等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.5] [103.0] 100 60,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料の高騰、人手不足等の懸念材料は残る が、経済活動の正常化を原動力として地域経 済は緩やかな改善傾向で、設備投資も底堅い 推移である。 利用状況等に目立った変動はないが、高速道 路ＩＣ周辺の物流・倉庫用地に対する需要が 増大しており、地価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％