別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市穂ノ原２丁目１番８外 ②地積 　(㎡) 4,568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 南10m市道 水道、下水 諏訪町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 諏訪町駅北西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場に隣接する中規模工業地域であり、流通倉庫等への需要の波が愛知県にも及びつつあり、工場敷地等 は総じて強含んでいる。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として東三河地方の工業地域である。市場における主な需要者は、中小工場事業者、倉庫事業者等で あるが、工場跡地を開発するデベロッパー等も想定される。内陸型工業団地としては東三河地方で最大であり、従業員 向けの駐車場等を確保するため問い合わせが多く、需給は引き締まり価格は上昇している。市場における取引が少なく 、需要者の購買力や画地規模等により、総額が大きく相違するため、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は敷地規模や立地に留意し、広範囲に事例収集を行い信頼できる事例を選択した。近隣地域は自社工場が大半 であり、賃貸工場はほぼ見られないことから、収益還元法は合理性を欠き適用できなかった。したがって、本件では最 近の東三河地方の工業地需給動向に十分留意し、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地の需要は旺盛であり、大工業地 の地価は全般的に上昇傾向にある。中小工業 地の地価も転用の可能性を含め回復傾向にあ る。 利便性が良好な内陸型工業地であり、周辺利 用状況に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％