鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０５３５ -9	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ豊川０５３６ -4	豊川市		建付地	（　）	台形	南西12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ豊川０４２４ -526	豊川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南22m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ豊川０４３７ -509	豊川市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南6m、二方路		近商 (90,200)
e	Ａ豊川０５３５ -10	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,363	100 [ 101.7]	101,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 86,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	90,932	100 [ 99.0]	91,851		91,900
c	(　 ) 68,451	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	97,592	100 [ 102.7]	95,026		95,000
d	(　 ) 79,054	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 104.0]	101,047	100 [ 101.8]	99,260		99,300
e	(　 ) 56,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	86,589	100 [ 96.0]	90,197		90,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,600 円／㎡]

豊川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,165,571	1,636,659	5,528,912	4,777,100	751,812	（　0.9737） 732,039	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,250,813 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	191.29	Ｓ2	382.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階共にフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	191.29	88.0	168.34	2,060	346,780	4.0	1,387,120
							2.0	693,560
2～ 2	事務所	191.29	88.0	168.34	1,657	278,939	3.0	836,817
							2.0	557,878
～

～

～

計		382.58	88.0	336.68		625,719		2,223,937
								1,251,438

⑨年額支払賃料	625,719 円　×　12ヶ月　＝　 7,508,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,508,628 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 600,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,907,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,223,937 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,251,438 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 237,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,165,571 円　　　　（　 22,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２９　　　　-505	1,920 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３１　　　　-501	1,944 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,000 円	67,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	225,259 円	7,508,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	67,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,636,659 円　（　　　　　　 5,083 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,777,100 円（　　　　　 14,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,165,571 円
②総費用	1,636,659 円
③純収益　①－②	5,528,912 円
④建物等に帰属する純収益	4,777,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	751,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	732,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,250,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　鳥居　信行

TEL.

鑑定評価額

31,100,000 円

１㎡当たりの価格

96,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市中央通４丁目７番				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	事務所Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北15.5m県道	水道、ガス、下水	稲荷口 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

稲荷口駅北西方

680m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に豊川市内の幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要者は地元の個人事業主、法人のほか広
域的にチェーン展開する圏外事業者である。当地域は、市内でも交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、商況はやや停
滞しているが、一定規模の事業適地に対する潜在需要は底堅く推移している。取引は画地規模、取引形態等により総額
がまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、周辺に貸店舗等も散見されるが、賃貸市場は総じて未成熟な地域であり、土地価格に見合った賃料形成が見
られないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内にて現実に成立した取引事例から試算したも
ので、市場性を反映した実証的な価格と言える。ここでは、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌し
、あわせて周辺公示価格等との均衡、直近の市場動向等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊川（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     96,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は東三河で唯一微増傾向。コロナ
禍の影響が和らぎ、不動産市況は堅調な推移
にあるが、物価高騰等に伴う今後の市場動向
は不透明である。

土地の利用状況等に特段の変化はない。市内
の主要道路沿いに在って、底堅い潜在需要に
支えられ、地価は下げ止まり傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

豊川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０５３５ -9	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ豊川０４３７ -509	豊川市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南6m、二方路		近商 (90,200)
c	Ｂ豊川０５２４ -4	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、南1.5m、二方路		商業地区計画等 (90,330)
d	Ａ豊川０５３６ -4	豊川市		建付地	（　）	台形	南西12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,363	100 [ 107.1]	96,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,500
b	(　 ) 79,054	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 104.0]	101,047	100 [ 100.8]	100,245		100,000
c	(　 ) 96,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	101,406	100 [ 107.2]	94,595		94,600
d	(　 ) 86,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	90,932	100 [ 96.0]	94,721		94,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,600 円／㎡]

豊川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,140,447	1,635,872	5,504,575	4,777,100	727,475	（　0.9737） 708,342	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,757,125 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	191.29	Ｓ2	382.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	11.5 m x 27.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

当地域は低層の建物が標準であり、１Ｆは店舗、２Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	191.29	88.0	168.34	2,002	337,017	4.0	1,348,068
							2.0	674,034
2～ 2	事務所	191.29	88.0	168.34	1,702	286,515	3.0	859,545
							2.0	573,030
～

～

～

計		382.58	88.0	336.68		623,532		2,207,613
								1,247,064

⑨年額支払賃料	623,532 円　×　12ヶ月　＝　 7,482,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,482,384 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,883,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,207,613 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,247,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 236,344 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,140,447 円　　　　（　 22,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-502	2,074 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,002 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３１　　　　-502	1,893 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,000 円	67,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	224,472 円	7,482,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	67,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,635,872 円　（　　　　　　 5,080 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,777,100 円（　　　　　 14,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,140,447 円
②総費用	1,635,872 円
③純収益　①－②	5,504,575 円
④建物等に帰属する純収益	4,777,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	727,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	708,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,757,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）