別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊川 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -29 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市萩町下林２６番３外 ②地積 　(㎡) 745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北東4.7m市道 水道、下水 名電赤坂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 名電赤坂駅北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が混在する旧来からの住宅地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価 水準は、集落地域の需給動向等から、やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する市内在住者であり、同一 需給圏外からの転入や、一部に転売を目論む不動産業者も見られるが、総じて少ない。旧来からの熟成した集落地域で 、画地規模から総額が嵩む為、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地面積や利用目的等により様 々で、一定の水準としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣は旧来からの熟成した集落地域で、賃貸市場が未成熟であること、調整区域の法規制からも現実性を欠くこと 等から、収益還元法は非適用とした。よって、市場実態を反映した実証的価格である比準価格を中心に、昨今の経済情 勢及び不動産市況等を勘案し、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応したものであり 妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や円安等による経済の停滞感も一部に 見られる中、不動産市場では居住環境や利便 性等による需要の二極化傾向が続いている。 特に大きな地域的特性の変化は見られないが 、市中心部から離れたエリアの地価は、やや 弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％