別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -18 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市上長山町東新屋８７番１ ②地積 　(㎡) 911   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、作 業所等が混在する住 宅地域 東5.9m市道 水道 長山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 長山駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅主体の農家集落地域であり、利用状況は概ね現状を維持するものと予測する。需給とも落ち着いている ため、地価水準は横ばいないし若干弱含みの推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ飯田線沿線で豊川市市街化調整区域を中心とする住宅地域。需要者の中心は当市内居住者であり、他 地域からの転入は少ない。当市郊外に位置し、徒歩圏内に生活利便施設が存しないことから、地縁者や世帯分離に伴う 限定的な需要に止まるため、需給及び市場は軟調傾向にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地の画地規模で総 額２７百万円前後と把握されるが、新築の戸建物件は供給が少ないため、価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅のほか、作業所等が混在する住宅地域で集合住宅の供給は殆ど見受けられない。また、当該地域は 自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が極めて未成熟であるため、収益価格の適用は断念した。よって、本件 においては実証的かつ説得性の高い比準価格を妥当と判断して採用し、単価と総額との関連、代表標準地から規準した 価格との均衡、市場の需給動向等も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河主要市として全般に地価が安定 しているが、大型商業施設の誘致（令和５年 春開業予定）、産業道路の整備・充実等から 市況は回復傾向。 郊外の農家集落地域で急激な地価下落は認め られないが、利便性に劣ることから相対的需 要は少なく、需要者が限定される傾向がより 強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％