別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 豊川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　松島　教   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市八幡町下六光寺１４番１４ (豊川西部５０街区２－２) ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 国府 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 豊川西部土地区画整理事業地 内の住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国府駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地も残っているが、今後は区画整理事業が進み、住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊川市の名鉄名古屋本線、同豊川線沿いの住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次 取得者であり、同一需給圏外からの転入も見られる。区画整理事業の進捗に伴って、住宅地域としての熟成度が増して おり、良好な居住環境を形成していることから需要は強含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で１３００万円 ～１８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は困難であることから、収益還元法は適用できなかった。近 隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従 って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材・燃料価格の上昇等が懸念されるものの 、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市 場は堅調である。 居住環境に優る区画整理中の住宅地域で、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％