別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市麻生田町楠木道２０番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多く見ら れる既成住宅地域 北5m市道 水道 豊川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、現状を維持し推移していくものと思われるが、市中心部からも遠く、 土地需要は弱いため、地価も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：主に豊川市の市街化調整区域を圏域とする農家住宅地域である。需要者の属性：市内居住者のうち地元の 地縁者が中心を占める。市場の需給動向：市街化調整区域に存しており、利用状況等に特段の変化は認められず、取引 自体も低調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地の価格水準は対象標準地の規模で１４００万円程度である と考えられるが、取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、豊川駅の北東方に位置し、農家住宅が多く見られる市街化調整区域の住宅地域である。自用目的での取引 が主体とみられる地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、賃貸住宅の建築を想定することは現実的ではなく、収益 価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復、 緩やかな人口増加等により堅調な地域と外延 部の需要の弱い地域との二極化が顕在化して いる。 市中心部からやや離れた農家住宅を中心とす る市街化調整区域であり、地域的な変化はほ とんど見らないが、土地需要は弱い状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％