別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 豊川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御津町広石日暮２２番１２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 西4m市道 水道、下水 愛知御津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 愛知御津駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見受けられないため、当面現状 のまま推移するものと予測する。需給バランスを反映し、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊川市西部の住宅地域である。需要者は同市内に居住する一次取得者が中心であり、市外から の転入は少ない。近隣地域は、旧御津町内の住宅地域で市内中心部から離れているが、周辺で２３号バイパスの整備が 進められており、利便性の向上の期待感等もあって需給バランスは安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地は８００～１，３００万円程度、新築戸建は２，０００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格 は、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の想定が困難であるため試算することができな かった。近隣地域は戸建住宅を主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることか ら、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [118.7] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は回復基調にあるものの、資材価 格の高騰等により先行き不透明感が残る。利 便性や住環境等による不動産需要の二極化が 拡大傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特に見られない。需給バランスを反映し て地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％