別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 9-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.

鑑定評価額 6,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市鷹来町字下仲田４０１７番外 ②地積 　(㎡) 141,407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 工場、研究所兼事務 所等 大規模工場及び倉庫 が多い郊外の工業地 域 北12m市道、三方路 水道、ガス 間内 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が立地する内陸型 工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 間内駅東方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業専用地域に指定された内陸型の大規模工場地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維 持すると予測する。立地条件や大規模工業地の稀少性から、地価水準は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市及び周辺市町を含む工業地域である。需要者の中心は、大手製造業企業、物流企業等である。 周辺道路交通網が発達した立地条件、大規模用地の稀少性、物流施設用地への転換期待等により、地価は堅調に推移し ている。コロナ禍で停滞した経済活動の正常化に伴い生産・消費の増加等が期待されるが、一方で各種の物価上昇や資 金調達環境の変化による影響も懸念される。土地供給は限定的で、取引総額に一定の傾向を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には自社使用の工場・倉庫等が集積しており、賃貸用の大規模倉庫等は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なた め収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は春日井市及び周辺市に存する実 際の取引事例を中心に求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、他の標準地等 とのバランス検討を踏まえて、昨今の不動産市況等を勘案のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の土地取引件数は減少傾向。輸送網の発 達した内陸型工業地域で物流施設適地等の地 価はやや上昇。物価高騰や金融環境変調の影 響が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。大規模工業地 の取引は少ないが潜在的需要は認められ、市 中部では春日井インター北企業用地整備事業 が進捗中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％