別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日井 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -40 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市高蔵寺町北２丁目３９番２ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか共同 住宅、駐車場も多い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅西方 520m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。不動産市場は全般的に 堅調な動きをしていて、地価動向は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央本線の主に高蔵寺駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は市内在住の居住者が中 心で転入者は少ない。勝川駅・春日井駅の周辺地域に需要が集中し地価上昇を牽引していたが、新型コロナの影響がな くなり外縁部にもその影響が波及している。利便性が比較的良好な地域のため選好性は高く、需要は堅調で地価は上昇 傾向である。土地は総額で２０００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸 等の収益物件を想定することは現実的ではなく収益価格は試算しない。市場参加者は利便性・快適性を重視して物件の 選別を行い取引が行われるのが通常であり、価格形成にあたっては取引市場での価格が重要な指標になるものである。 以上より比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [106.0] 100 [ 85.3] [100.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市の人口は僅かに減少。高齢化率は緩 やかに上昇。低金利環境の継続により最寄り 駅周辺部のみならず・郊外部でも住宅地需要 は堅調である。 地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％