別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 春日井 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -39 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市坂下町３丁目１１５２番５ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.9m市道 水道、ガス 高蔵寺 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．９ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北西方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅や市内中心部等への交通利便性及び街区の整備状況がやや劣る、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 地域要因に特段の変化は認められず、当面は現況の地域性を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市北東部及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、市内及び周辺市町へ通勤する一次取 得者層である。当地域は最寄駅まで遠く生活利便性は劣るが、住環境は概ね良好であることから一定の需要が認められ 価格は概ね横這いで推移、新型コロナウイルス感染症の影響はあったが、コロナ禍前の地価水準にまで回復した。土地 価格は８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であり 比準価格を採用した。比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力が ある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価において は収益想定に合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市人口は微減傾向。住宅地価格はコロ ナ禍前をやや上回る水準にあり、駅徒歩圏内 の住宅地需要は堅調、勝川駅周辺では高値取 引も見られる。 最寄駅及び市内中心部からは距離があり、交 通利便性等のやや劣る既成住宅地域である。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％