別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 春日井 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -38 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市大留町５丁目１９番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 神領 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 神領駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が混在する概ね熟成した住宅地域であり、地域に大きな変動要因は見られないため、当面 は現状維持で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線を最寄り駅とする住宅地域の圏域。需要者の中心は春日井市及び周辺市に居住する、一次取得 者及び分譲等を目的とする不動産業者である。市の中心部は全般的に価格上昇傾向にある中で、当該地域は相対的に割 安感があり、総額を抑えた取引も見られることから需要は安定的に推移している。土地は１５００万～２０００万円、 新築戸建住宅は３０００万～３５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難 であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたもので あり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い 地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [106.0] 100 [112.3] [100.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢、急激な円安、物価の高騰等 経済は混沌としている。新型コロナウイルス 感染症の影響は落ち着きを見せ始めているが 予断を許さない。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％