別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日井 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -33 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市不二ガ丘２丁目４番 ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南8m市道 水道、ガス 神領 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 神領駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする熟成した住宅団地であり、現在特段の地域状況の変動要因はなく、当面は現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ神領駅又は高蔵寺駅を最寄駅とするＪＲ中央本線北側の住宅地域一帯である。需要者の中心は一次取 得者層の個人である。最寄駅から距離がある一団の団地で市外からの新規流入は少ないものと推定され、宅地需要は強 くないが、不動産業者による宅地分譲等も散見され、一定の需要が存在する。春日井市内における地域選好性はやや弱 い。中心となる価格帯は土地で１５００～２０００万円弱程度、新築戸建分譲で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸 建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定され ていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映し た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [106.0] 100 [134.9] [106.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市の人口は概ね横ばい傾向。コロナ禍 以降は住宅地が先行して地価が上昇し、商業 地も後追いで利便性が高い地域を中心に上昇 傾向で推移。 最寄駅から距離のある一団の住宅団地で外部 からの流入は限定的で宅地需要は全般にやや 弱いが、一般的要因の制約下において地価は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％