別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 春日井 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -24 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市牛山町字柳坪２０８１番５５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス 間内 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 間内駅東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅団地であり、近隣地域内に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状を維持するも と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市及び隣接する小牧市等の中心市街地外延部に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は、春日 井市及び周辺市に居住する一次取得者が多くを占める。市街化調整区域内に存し利便性はやや劣るが、既成の住宅団地 に存していることから、一定の需要は認められる。取引価格に幅があり中心価格帯は見出し難いが、概ね土地は１００ ０万円～１５００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、市街化調整区域内に存し、賃貸需要は弱く、アパート等の収益物件を想定する事は、経済合理性の観点 から非現実的である為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求めら れたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用し、地価動向・推移を勘 案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢、急激な円安、物価の高騰等 経済は混沌としている。新型コロナウイルス 感染症の影響は落ち着きを見せ始めているが 予断を許さない。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％