別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日井 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -23 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市下条町１丁目５番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、工場等が混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 勝川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 勝川駅東方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。価格の割安感から需要が 増えており、地価水準の上昇傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね春日井市内のＪＲ中央本線勝川駅を最寄りとする住宅地域及び混在地域である。需要者の中心は主に 市内及び名古屋市等周辺市に勤務し、自己の居住目的で取得する個人が想定される。最寄り駅から若干距離はあるが価 格に割安感があり、勝川地区の住宅地の人気増が波及し土地需要は増加している。市場の中心価格帯は土地は１８０㎡ 程度で２２００万円～２３００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一 方、標準地は収益性よりも快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であり、間口が狭く経済合理性に見 合った共同住宅を想定することが困難と判断し収益価格は試算しなかった。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市 場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [101.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における戸建住宅地の需要増が続く 中、名古屋市内の住宅地価格上昇の影響を受 けた春日井市西部とそれ以外のエリアとの二 極化が見られる。 周辺には中小工場も見られる住宅地域である 。最寄り駅から若干距離はあるが価格に割安 感があり、勝川地区の地価上昇の影響が波及 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％