別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日井 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -10 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市石尾台２丁目１０番１１ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 高蔵寺駅北東方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、現状の住環境を維持していくと予測する。高蔵寺ニュータウンでは住民の高齢 化問題が顕在化しているが、低予算の需要者層に支えられ、地価水準はほぼ横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市北東部に位置する大規模住宅団地「高蔵寺ニュータウン」を中心とした地域である。需要者の中 心は、春日井市在住者であるが、周辺市町からの転入者も見られる。利便性に劣る地域や総額が膨らむ規模の大きな物 件の需要は弱いが、低予算の若年層等には一定の需要がある。丘陵地のため造成の要否が取引価格に影響を与えるが、 中心価格帯は土地のみで１５００万円程度まで、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸物件は殆ど見られない。このため、経済合理性に合致した賃 貸物件の建築は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は信頼性の高いニュータウン内の事 例から試算した。市場の中心は自用を目的とする取引であるため、実証的価格である比準価格を採用し、昨今の経済情 勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境には、海外情勢に 起因する建築資材の高騰等のマイナス要因が 増えており、先行きが見えにくい状況である 。 需要者が総額予算を重視する地域のため、画 地規模の大きな物件は、取引単価が低位に止 まる。総額を抑えるため画地を細分化した分 譲が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％