別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 1,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市州の崎町２番１２外 ②地積 　(㎡) 68,088   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別工業地区 不整形 1:1 工場 大規模工場、倉庫等 の混在する工業地域 南西12m市道、背面道 水道 亀崎 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 240.0 ｍ、奥行　約　　 290.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 亀崎駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大工場地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。新型コロナの影響からは回復して おり、今後地価は微増傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県内の臨海部に立地する大工場地域である。需要者は、広域的に工場立地を検討する製造又は鉄鋼・ 機械関連の大手企業等である。業種に関わらず拡張・移転目的でインフラの整った地区への潜在的な需要はあるとみら れ、新型コロナの影響からは回復しており、衣浦港の輸出は航空機関係を中心とした落ち込みから大幅に回復傾向にあ り、地価は微増傾向で推移している。価格帯は、業種、規模等により様々であり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 パチンコ店等も立地する大規模工場地域であるが、新規の大規模工場の賃貸を想定することは、現実的でないため、収 益還元法は適用しなかった。収益目的での工場用地等の取引はまず見られず、自用目的の取引が中心であるため、市場 価格は取引価格を指標として形成されているとみられる。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 衣浦港の貿易統計は新型コロナの影響による 落ち込みから大幅に回復傾向にあり、工業地 の地価は微増傾向にある。 大規模工場地域としてほぼ熟成されており、 地域要因に特に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％