鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ａ半田０５０６ -13	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、西7m、二方路		１住居 (70,200)
c	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ半田０５１１ -3	半田市		更地	（　）	不整形	西10m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	Ａ半田０４１１ -503	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東20m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 99.4]	84,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,300
b	(　 ) 75,005	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	70,689	100 [ 83.9]	84,254		84,300
c	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 111.7]	83,679		83,700
d	(　 ) 78,403	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,364	100 [ 100.2]	82,200		82,200
e	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,242	100 [ 105.2]	85,781		85,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,100 円／㎡]

半田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,784,560	759,326	3,025,234	2,821,740	203,494	（　0.9721） 197,817	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,300,370 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.00	Ｓ3	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	14.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２階・３階は１Ｋ（２７㎡）と１ＬＤＫ（４０㎡）の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.00	87.0	67.00	2,174	145,658	5.0	728,290
							1.0	145,658
2～ 3	住宅	77.00	87.0	67.00	1,370	91,790	3.0	275,370
							0.0	0
～

～

～

計		231.00	87.0	201.00		329,238		1,279,030
								145,658

⑨年額支払賃料	329,238 円　×　12ヶ月　＝　 3,950,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,950,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 325,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,745,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,279,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,658 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 27,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,784,560 円　　　　（　 23,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１０　　　　-503	2,321 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [114.0]	100 [ 98.0]	2,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,174 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-511	2,825 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [133.9]	100 [101.0]	2,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	39,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,126 円	4,070,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 759,326 円　（　　　　　　 4,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,821,740 円（　　　　　 17,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,784,560 円
②総費用	759,326 円
③純収益　①－②	3,025,234 円
④建物等に帰属する純収益	2,821,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,300,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
半田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　山本　英次

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市栄町４丁目１３０番１外				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗のほか住宅等が混在する近隣商業地域	南東8.3m市道	水道、ガス、下水	成岩 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

成岩駅南東方

300m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧道沿いの商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。新型コロナ
の影響等により商業地への需要は弱く、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市内を中心にその周辺市町の商業地域がその範囲となる。主たる需要者は、飲食店、物販店等を経営
する法人又は個人事業者である。需要は弱含みであるものの回復傾向にある経済状況を受けて、商業地の地価は微減傾
向である。半田市内の商業地については取引規模、形状等が様々であり、需要の中心となる価格帯については把握でき
なかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法及び収益還元法を適用して比準価格、収益価格の２価格を得た。比準価格は不動産の市場性を反映した
実証的説得性を有する。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的価格である。ただし近隣地域は狭小規模の店舗が
多く、賃料水準も地価に見合う収益は確保しがたい状況にあるため、比準価格と比べ収益価格は低めに試算された。本
件では比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

83,500

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直し、生産活動は回復途上、
雇用情勢は緩やかな改善傾向にあり海外動向
にリスクもあるが総じて経済動向は緩やかな
回復基調にある。

繁華性にやや劣る旧来からの商業地域であり
、特記すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ半田０４１１ -503	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ半田０５０６ -13	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、西7m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 102.2]	81,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,900
b	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 113.7]	82,207		82,200
c	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,242	100 [ 102.1]	88,386		88,400
d	(　 ) 75,005	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	70,689	100 [ 86.0]	82,197		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

半田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,827,681	757,393	3,070,288	2,821,740	248,548	（　0.9721） 241,614	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,252,478 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.00	Ｓ3	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	14.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２、３階は１Ｋ（約２７㎡）と１ＬＤＫ（約４０㎡）の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.00	87.0	67.00	2,011	134,737	5.0	673,685
							5.0	673,685
2～ 2	住宅	77.00	87.0	67.00	1,307	87,569	3.0	262,707
							0.0	0
3～ 3	住宅	77.00	87.0	67.00	1,307	87,569	3.0	262,707
							0.0	0
～

～

計		231.00	87.0	201.00		309,875		1,199,099
								673,685

⑨年額支払賃料	309,875 円　×　12ヶ月　＝　 3,718,500 円
⑩a共益費（管理費）	71 円／㎡　×　 201.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 171,252 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,889,752 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 320,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,688,972 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,199,099 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 673,685 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 127,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,827,681 円　　　　（　 23,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１１　　　　-501	2,124 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,056 円/㎡　月額支払賃料（　 2,011 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１０　　　　-503	2,321 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,163
c	Ｂ半田賃貸１３　　　　-507	2,016 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,208

半田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	39,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,293 円	4,009,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 757,393 円　（　　　　　　 4,647 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,821,740 円（　　　　　 17,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,827,681 円
②総費用	757,393 円
③純収益　①－②	3,070,288 円
④建物等に帰属する純収益	2,821,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,548 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,252,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）