鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ半田０４１１ -503	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ半田０５１１ -3	半田市		更地	（　）	不整形	西10m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
e	Ａ半田０５０６ -13	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、西7m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 84.7]	110,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,242	100 [ 78.2]	115,399		122,000
c	(　 ) 78,403	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,364	100 [ 78.2]	105,325		112,000
d	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 78.5]	106,688		113,000
e	(　 ) 75,005	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	70,689	100 [ 65.6]	107,758		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

半田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,109,475	3,549,276	14,560,199	13,392,700	1,167,499	（　0.9511） 1,110,408	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,139,304 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.70	ＲＣ5	1,000.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	450 ㎡	16.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗約２０３㎡×１戸、２～５階を住宅とし、ファミリータイプ、約６０．５㎡×各階３戸、計１２戸と想定した。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.45	88.1	203.03	2,436	494,581	5.0	2,472,905
							2.0	989,162
2～ 3	住宅	192.50	94.3	181.53	1,317	239,075	2.0	478,150
							1.0	239,075
4～ 5	住宅	192.50	94.3	181.53	1,343	243,795	2.0	487,590
							1.0	243,795
～

～

計		1,000.45	92.9	929.15		1,460,321		4,404,385
								1,954,902

⑨年額支払賃料	1,460,321 円　×　12ヶ月　＝　 17,523,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 929.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,523,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 930,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,685,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,404,385 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,954,902 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 382,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,109,475 円　　　　（　 40,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１１　　　　-3	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,317 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-5	1,285 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,325
c	Ｂ半田賃貸１１　　　　-4	1,092 ( 1,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,316

半田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	796,000 円	199,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	558,476 円	18,615,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,691,500 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,549,276 円　（　　　　　　 7,887 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,000.45 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,392,700 円（　　　　　 29,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,109,475 円
②総費用	3,549,276 円
③純収益　①－②	14,560,199 円
④建物等に帰属する純収益	13,392,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,167,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,110,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,139,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
半田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　島田　雅明

TEL.

鑑定評価額

51,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市大和町１丁目３０番２外				②地積　(㎡)	450 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中低層の店舗併用住宅が多い商業地域	北東15m市道、南東側道	水道、ガス、下水	知多半田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

知多半田駅南方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所兼共同住宅の中に医院や戸建住宅等が見られる商住混在地域で、今後も現状維持での推移と予測す
る。繁華性が停滞傾向にあり、地価水準は横ばい傾向での推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね半田市域に形成された商的集積度が区々の商業地域である。需要者の属性は知多半島内の中小事業
者や不動産開発業者等が中心である。市場の需給動向は、売却誘因に乏しい旧来地主、テナント賃貸や定借等の賃借志
向中心の需要及び新型コロナに伴う運転資金支援の終了等を背景に、商業集積が認められ、持直し気配のある地域にお
いても均衡状態に止まっている。取引の中心は、４５０㎡程度の土地で４，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的のほか定借等の賃貸借取引も多い知多半田駅前地区に隣接する商住混在地域であり、同一需給圏内の類似地域
から信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸市場では、土地取得費回収不要の節税目的等による供給が主流で、土地
に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となっている比準価
格を重視し、収益価格を参考に止めて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 94.9]

[106.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

５年で人口微減、緩持直しの個人消費、緩改
善の雇用情勢等を背景に、商業地市場は需給
ミスマッチと商業性低下が継続している。

新型コロナの影響がやや残っており、総じて
それ以前の需給伸び悩み傾向が色濃くなる中
、商業集積が見られる地域では持直しの気配
が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０４１０ -504	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ａ半田０４１０ -524	半田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、南西7.8m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ半田０４１１ -503	半田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ半田０５１１ -3	半田市		更地	（　）	不整形	西10m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 77.6]	107,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 98,339	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,469	100 [ 85.6]	109,193		116,000
c	(　 ) 90,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,242	100 [ 78.2]	115,399		122,000
d	(　 ) 78,403	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,364	100 [ 80.1]	102,826		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

半田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を適切に求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,066,310	3,568,317	14,497,993	13,460,000	1,037,993	（　0.9511） 987,235	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,461,630 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.70	ＲＣ5	1,000.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	450 ㎡	16.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆをフロア貸し店舗、２～５Ｆを各階３戸（平均専有面積６０．５１㎡）ファミリータイプ賃貸住宅として想定

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.45	88.1	203.03	2,457	498,845	5.0	2,494,225
							2.0	997,690
2～ 3	住宅	192.50	94.3	181.53	1,328	241,072	2.0	482,144
							0.0	0
4～ 5	住宅	192.50	94.3	181.53	1,355	245,973	2.0	491,946
							0.0	0
～

～

計		1,000.45	92.9	929.15		1,472,935		4,442,405
								997,690

⑨年額支払賃料	1,472,935 円　×　12ヶ月　＝　 17,675,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 929.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金により十分担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,675,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 938,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,828,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,442,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 997,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 195,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,066,310 円　　　　（　 40,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-1	1,634 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [113.5]	100 [111.3]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,328 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-4	1,034 ( 939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.4]	100 [107.0]	100 [ 93.5]	1,270
c	Ｂ半田賃貸１３　　　　-5	1,285 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.7]	100 [105.1]	100 [ 94.4]	1,585

半田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	563,017 円	18,767,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,568,317 円　（　　　　　　 7,930 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 1,000.45 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,460,000 円（　　　　　 29,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,066,310 円
②総費用	3,568,317 円
③純収益　①－②	14,497,993 円
④建物等に帰属する純収益	13,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,037,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	987,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,461,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）