別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -24 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有脇町１丁目１３番３ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 既成住宅地域 北東3.8m市道 水道、ガス 亀崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 亀崎駅北方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る集落的性格を有する既成住宅地域であり、変動要因はなく、現状のまま推移していくと考えられ る。新型コロナの持ち直しはあるものの、市街化調整区域内に位置しており、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域であり、主たる需要者は地縁的、血縁的結合性を有す る地元居住者が中心である。当該近隣地域は街路条件が劣ることに加え、公法上の規制の観点からも宅地開発が困難で あり、土地需要は横ばい傾向と判断する。このような状況から、市場の中心価格帯は規模により異なるが、３～６万円 ／㎡程度であり、土地建物一体としての分譲取引はほとんど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏を広く捉えて、代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反 映した実証的な価格である。収益価格は賃貸市場が未成熟であり、また公法上の規制からも賃貸物件の建設が困難であ ると考えられ、試算を行わなかった。以上より、市場参加者の属性も踏まえ、比準価格を採用し、最近の不動産市況も 考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の住宅地は、新型コロナの影響が落ち 着きつつあり、名鉄河和線西側の優良地で回 復の上昇傾向が見られ、その他も概ね横ばい 傾向となる。 新型コロナからの回復が見られるものの、街 路条件が劣ることに加えて、市街化調整区域 内に位置しており、地価は横ばい傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％