別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -21 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市乙川畑田町３丁目２１番３８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ一団の住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 乙川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 乙川駅北方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は半田市内のＪＲ武豊線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町に居住する自己利用目 的の個人である。対象不動産が位置する乙川畑田町は旧来からの既成住宅地域で、居住環境、各種生活利便性を兼ね備 えた住宅地域である。市場動向は、市内において標準的な選好性を有している地域であることから経済動向の不透明感 はあるものの微増傾向にある。市場の中心価格帯は土地は１４００万円程度、建売分譲で３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は半田市内のＪＲ武豊線沿線の住宅地域内の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度 に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積、地域性等の制約から賃 貸事業の採算性を満たす建物の想定が困難であり非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [102.5] [100.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済動向の不透明感はあるものの、不動産市 場は比較的堅調である。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％