別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -19 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市瑞穂町１丁目６番６ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅も散見される 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 半田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 半田駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河川に近い区画整然とした住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も地域特性は現状のまま推移し ていくものと予測する。地価は強含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市の南東部を中心とする区画整然とした住宅地域である。需要者は半田市に在住するエンドユーザー が中心であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。最寄駅からやや離れているが区画整然とした住宅地域であり、 住宅地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住 宅は２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経営が可能 となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であり、自 己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映し実証 性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [109.0] 100 [143.6] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市において、人口は微減傾向、世帯数は 微増傾向にある。不動産の取引件数は概ね横 這いであり、不動産取引は全般に堅調である 。 最寄駅からやや離れた住宅地域であるが、住 宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇 して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％