別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有脇町１２丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い旧 来からの住宅地域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 東浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東浦駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や農家住宅が建ち並ぶ街路条件に恵まれない既成住宅地域で、今後も現状維持での推移と予測する。住 環境難から需要は限定的で、地価水準は横ばい傾向での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、半田市及び東浦町の既成住宅地域及びそれと代替競争関係にある住宅地域である。需要者の中心は、半 田市及びその隣接市町に居住する勤労者で、地縁性も認められる。市場の需給動向は、最寄駅からの利便性に劣ると共 に住環境も整っていないこともあって、需要に力強さが認められず、均衡状態に止まっている。取引の中心は、１８０ ㎡程度の土地で８２０万円程度で、１５０㎡程度の建売住宅で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が多い既成住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。対象標準 地の近隣地域に賃貸住宅が存在しないため、経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったので、収益還元法 の適用を断念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上、比準価 格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年で人口微減、住宅取得支援策、緩改善の 雇用情勢、緩増加の新設住宅着工等を背景に 、住宅地市場は二極化の中、僅な好転傾向に 転じている。 新型コロナの落着きあるも、好住環境の住宅 地域と比べて、街路条件等の劣る既成住宅地 域では、需給共に伸び悩みの状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％