別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -12 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有楽町５丁目１１１番１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3m市道 水道、ガス、下水 青山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ｍ市道 交通 施設 青山駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、建替を通じて更新されるものの、当面は現状の土地利用のまま推移するも のと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、半田市及び隣接する市町の住宅地域である。需要者は、半田市に地縁を有する一次取得者層を中心とし 、圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏であり、値頃感があることから一定の需要はあるものの、街路の整備水準が低 いため、人気は弱い。土地は１１００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さ く共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり 、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の土地取引件数や建築着工等に回復傾 向がみられ、住環境の整った地域は需要が高 く、既成市街地でも一定の需要が得られるよ うになった。 成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％