別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市郷中町２丁目２２番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に介護 施設等が混在する住 宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 成岩 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 成岩駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域で、当面は現状維持での推移と予測する。新型コロナ等による建 築資材の高騰で建築費の上昇や住宅地の供給不足感もあるが、年々宅地需要は堅調さを取り戻している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及びＪＲ武豊線の各駅を最寄駅とする半田市及び隣接市の戸建住宅の適地となる住宅地域全域 。需要者の中心は市内及びその周辺の居住者層で自動車、製造業等関連の従事者が多い。宅地需要については企業の業 績に影響されつつ、通勤の利便、居住性等を選好する需要者が最も多く、若干供給不足の状態である。土地の価格帯は 概ね１２００～１５００万円程度、土地建物で概ね２４００万円～４０００万台前半までの物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性 を有する。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いた め断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、市場特性からも、一般的な土地取得者の行動原 理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [109.0] 100 [103.8] [100.0] 100 91,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナからの供給制約等から住宅地は建 築資材高騰の懸念はあるものの、手堅い住宅 需要もあって、市全体では持ち直し感のある 地域も見られる。 戸建住宅を中心に、事業所、駐車場等も見ら れる街路が整備された住宅地域で、大きな下 落要因はなく、土地の需給動向は上昇傾向に 転じている。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％