別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 半田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市大高町３丁目７８番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 亀崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 亀崎駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、一時期の不動産市況の低迷からは回復傾向にあり、需要は概ね堅調で地 価は微増傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線沿線を中心に半田市の北部から東部に位置する住宅地域であり、主たる需要者は半田市及び周 辺市町に居住する住宅建設を目的とする個人である。当該近隣地域は最寄駅から徒歩圏外の熟成した住宅地域であり、 不動産市況は回復しつつあり、需要は堅調に推移しつつある。このような状況下において市場の中心価格帯は、土地は １１，０００～１５，０００千円、土地建物一体で３０，０００千円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は亀崎駅を最寄駅とする代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたもので、市場性を反映した実証的な 価格である。収益価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。個人需要者による自用目的での取引 が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も参酌し、 代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [104.4] [100.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響 が和らぐもとで、当市の不動産市場は用途、 地域間でやや格差が認められるが、全般的に 回復傾向にある。 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であるが、不 動産市況は回復傾向にあり、住環境良好な住 宅地域を中心に地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％